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よくある質問

コンバージョン（用途変更）

Q：コンバージョン（用途変更）とは？
A：サスティナブル（持続可能な）建築の必要性が高まるなか、従来のスクラップアンドビルドという手法ではなく、今ある施設を再生、再利用するコンバージョン（建物用途の変更）が注目されています。
既存のオフィスビルや商業施設を、集合住宅やホテルなどの用途に変更する手法です。
コンバージョンのメリットとしては、供給過剰な市場から需要の見込まれる市場へ転換することによる事業収支の向上、施設としての資産価値の向上、などが挙げられ、解体・新築に比べて低コストでの実現が可能です。 建築ストック余剰時代を勝ち抜く発想の転換でコンバージョンをご提案いたします。
Q：コンバージョン（用途変更）の前提条件はなんでしょうか？
A：増築を伴わない用途変更は、その建築物が 検査済証を受けていること 、及び用途変更後に 荷重の増加が無い事 を前提条件に、法第20条の検討及び図書等の添付が省略されます。　この場合、確認申請時に、変更後の荷重条件が変更前と変わらないことの検討報告書を確認申請書に添付します。　また、新築時の確認申請書と現況が違う等の場合には、既存に対する調査報告が必要となります。
Q：具体的にどのような手順になりますか？
A：例えば事務所を物販、飲食店舗等の用途に変更する場合、 用途変更部分の面積が100㎡を超える と用途変更確認申請が必要になります。
① 用途変更をする建物は、確認申請の許可を受けているだけではなく、確認済証の交付を受けていることが前提です。検査済証が発行されていない場合、確認申請を提出することは出来ません（構造的な内容が適切に施工されていたか現状では確認できないためです）。
② 用途変更確認申請を提出する前に、過去、違法に増築等を行っていないことが必要です。（行政の担当者が現地を確認する場合があります）。
③ 用途変更確認申請では、建築基準法の既存不適格の場合、主に建物避難関係の規定を現行法規に適合させる必要があります。　なお、高さ制限や建ぺい率、容積率等の制限については適用を除外されています。
④ 建築物の一部を用途変更する場合、建築基準法施行令117条２項による別建物扱い（開口部のない耐火構造の床、壁で区画）で、他の部分の既存遡及を免れた事例はあります。この場合、用途変更部分はその部分だけで避難施設が完結するように階段等を整備し、設備関係も単独に設置する必要があります。消防からは消防法施行令８条による区画（RC壁による区画で設備の貫通部がない）を要求されます。
⑤ 建築物の構造関係の規定については法文上適用除外となっていますが、役所協議の中で積載荷重が現状と変わらないように一部床を除却したり、補強をするよう指導される場合があります。
Q：その他検討しなくてはならない事項はありますか？
A：電気設備・空調換気設備・給排水設備・ガス設備・消防設備の設備は対応可能かの検討は必要です。
※まずは対象物件を管轄する行政で事前相談されるのが宜しいでしょう。
 

バリューアップ

Q：バリューアップとは何でしょうか？
A：市場ニーズ(テナントニーズ)や社会動向を正確に把握し、それを不動産の保全改修に活かすことによって、不動産そのもの価値自体をあげていくという手法のことです。
しかしながら、いくらバリューアップのためと言っても、保全改修のために投資できる原資にも限りがあることから、不動産価値（V）を規定する収入、支出、キャップレートの３つをバランスよく考慮して投資を行うということが必要となります。
要するに、不動産価値とは、 不動産価値（V）＝　ＮＯＩ（収入－支出）÷キャップレート
という計算式で算出されるため、数式上で不動産価値をあげる（バリューアップ）するためには、
１．収入を上げる(テナント／賃借人から貰える家賃を上げる)
２．費用を下げる(メンテナンスなどの費用を低減する)
３．キャップレートを下げる
の３つをバランスよく組み合わせることが必要となります。
その中でも「１．収入を上げる(テナント／賃借人から貰える家賃を上げる)」には具体的に 建物の「リノベーション」によるものと、「コンバージョン（用途変更）」によるものの２つがあります。
※別途項目でご説明させて頂きます。
 

原状回復工事

テナント様の退去に伴って必要不可欠な工事であり、テナント様は少しでも低価格に行いたい工事です。当社では原状回復工事を解体、床・クロス・塗装・電気・空調等各種内装工事まで当社にて一括施工、管理しているので低価格でありながら、高品質の工事が可能です。
またビルオーナー様にとっては原状回復工事と同時にビルの設備更新やリノベーション工事を行う機会でもあります。同時に施工することで、通常よりも低価格かつスピーディーに工事をすることが可能です。
Q：オフィスの原状回復工事の範囲は？
A：賃貸借契約にテナントは解約日までに賃貸するオフィスの原状回復義務を定めています。 しかし、費用負担割合は不明確で有る場合がありますので賃貸借契約や現地調査をもとに工事内容を確定します。
Q：見積を取る際、予め用意しておいた方が良いものは？
A：不動産図でもかまいませんが、竣工図書（改修した場合はその図面）を頂けると見積数量の精度から金額面での妥当性、現地調査の時間短縮が大幅に短縮されます。
Q：原状回復工事以外の相談も可能ですか？
A：当社は不動産会社・管理会社・AM、PM会社様又設計事務所様とお取引をしておりますので、お気軽にご相談下さい。
 

リノベーション

Q：リノベーション【renovation】とは何でしょう？
A：リノベーションとは、時間の経過とともに古くなった既存の建物を、現代生活にあった機能、用途に改修・改築し、新たなスタイルを持った住まいとして変身させ、用途や機能を変更して性能を向上させたり、その建物の価値や魅力を再び高めることをいいます。
Q：リフォームとの違いは何でしょう？
A：リフォームとは単なる改修工事であり、元に戻すといった意味合いがあります。リフォームにも、時代にあった機能に改修・改築し、設備などを新しくしますが、リノベーションはそれに加え、「建物の性能を向上させる」、「価値を高める」、「その建物の概念を変える」という点にも重点を置いているところにリフォームとの違いがあります。
つまり、完成当時の価値を上回る価値を創造し、建物を再生することです。
 

ECO関連

Q：ECO（エコ）としてはどのようなものがありますか？
A：大きく省エネ、節電対策・建設リサイクル法による工事等があります。
Q：省エネ、節電対策として取り組むにあたり具体的になにがあるでしょうか？
A：現在３つに分けられます。 (1)屋上、外壁、窓サッシ関連 (2)照明関連 (3)空調設備 などです。 其々について各項目別に概要を説明しますと、
(1)屋上、外壁、窓サッシ関連
① 太陽光発電
太陽電池を利用して、太陽光のエネルギーを直接電力に変換する発電方式です。発電の際に、CO2や有害物質を排出しないクリーンエネルギーシステムとして注目されています。一般に、導入時の初期費用は高額ですが、メーカー間での競争により性能向上と低価格化が進んでいます。
② 遮熱・断熱塗料
太陽熱（赤外線）の反射率を上げた塗料です。夏季は、屋根や壁の温度上昇を抑えて室内への熱の侵入を遮断します。冬季は室内の暖房温度を外に逃さず、室内温度を快適に保ちます。エアコンや空調の温度設定が緩和できるので、省エネや電気代の節約につながります。 CO2の排出削減効果を上げることで、地球温暖化防止に貢献します。
③ 窓用遮熱フィルム・塗料
窓ガラス専用の遮熱フィルムを貼ったり、特殊な塗料を塗ったりすることで、直射日光から室内に入る輻射熱を遮ることができます。冷暖房のききが良くなり、省エネ・CO2の排出削減に大きく貢献します。 また、有害な紫外線も大幅にカットするので、カーペットやオフィス家具、調度品などの色褪せや劣化を防ぐ効果もあります。フィルムには地震や事故等による災害時、窓ガラスが破損しても、破片を保持して落下や飛散を防ぐ効果があるものもあります
④ 屋上緑化
建築物の断熱性（特に外断熱効果）や景観の向上などを目的に、ビルの屋上に高分子ポリマー性の保水シートを敷き、そこに泥炭やシ軽石、ヤシ殻マットなどの保水材を使用して植物を植え、屋上を緑化します。植物や灌木などの緑が、ビルの屋上に直射日光が当たるのを遮って断熱性向上に役立ちます。 オフィス街のヒートアイランド現象を緩和するほか、大気汚染物質の吸着・吸収、生物多様性に基づく生態系の回復なども期待できます。
⑤ 壁面緑化
屋上緑化同様、建物の断熱性（外断熱効果）やヒートアイランド現象の緩和効果、防音効果などを目的としています。 壁面にツタ類などの植物を這わせるほか、高密度の植栽を専用フレームに取りつけ壁面を覆うなどの方法が知られています（グリーンカーテン）。壁面は屋上よりも広い面積を有し、そこを緑化することで、ビルの外観に自然の柔らかさや涼しさ、美しさなどを演出することができ、視認性を高めて、都市景観や都市環境改善にもつながります。
(2)照明関連
① LED照明
半導体の発光ダイオード（LED）を用いた照明器具です。蛍光灯や白熱電球など従来型の照明器具と比較すると発光効率が高く、従来品のように熱発光などのエネルギーロスを省いて、より少ない電力で同じ明るさを長時間保つことができます。また、白熱球に比較すると、約20倍以上の寿命があり、一度設置すれば電球交換の手間が省け、部品や器具の購入コストが大きく削減できます。
② 省エネ水銀灯
螺旋状（スパイラル）方式の蛍光灯などを用いて、従来の水銀灯の省エネ化が図られています。250Ｗ型水銀灯で比較すると、従来型に比べ約75%の省エネ化を実現でき、高効率、高維持率で明るさを持続できます。瞬時点灯してアイドルタイムを削減するほか、安定器を省いて安定器にかかる消費電力や交換作業を削減し、イニシャルコストの低価格化を実現しています。
③ インバーター省エネ蛍光灯 従来型の蛍光灯と比較すると、スイッチを入れると同時に灯りがつき、点灯までのタイムラグがありません。さらに同じ明るさで約20%の節電になります。また、蛍光灯の光が当たる領域はそのままに、明るさだけを好みに応じて調整することも可能です。点灯・消灯を最小限に抑えることで、蛍光灯の寿命を長くすることができ、点灯時の消費電力の節約ができます。
(3)空調設備
① 空調機
室内の冷暖房温度は、国内では標準になりつつある「室温20℃(冬場)、28℃(夏場)」が目安です。建屋の断熱状態や空調設備の性能にもよりますが、エアコンの設定温度を1℃変更することで、一般的に冷房は5～7%、暖房は2～3%程度の省エネになると言われています。 また、設置後10年以上が経過している空調機を、新型に変更するだけでも節電効果は上がります。
② 室内空調気流改善システム
フィルターダクトと気流発生装置の作り出す微風によって、室内の空気を効率よく対流させ、浄化しながら温度ムラを解消していくシステムです。冷やし過ぎ、暖め過ぎなどを防止し、冷暖房効果を高めて省エネ効果向上に貢献します。外気温との温度差の激しい夏や冬、また、花粉や埃の多い季節の室内環境をさわやかに保ちます。
Q：建設リサイクル法ではどのようなことが義務付けられているのですか？
A：　建設リサイクル法の適用を受ける建設工事（対象建設工事）について、工事の発注者、自主施工者、受注者に次のようなことが義務付けられています。

○：義務付け　△：可能　－：義務なし

  義務内容等 発注者 自主施工者 受注者
民間 公共 元請 下請
1 対象建設工事の事前届出 ○ ― ○ ― ―
2 対象建設工事の事前通知 ― ○ ― ― ―
3 分別解体等の実施 ― ― ○ ○ ○
4 発注者への届出事項についての書面による説明 ― ― ― ○ ―
5 下請負人に対する届出事項の告知 ― ― ― ○ ○
6 請負契約書面への必要事項の記載 ○ ○ ― ○ ○
7 再資源化等の実施 ― ― ― ○ ○
8 再資源化の完了についての発注者への書面による報告 ― ― ― ○ ―
9 再資源化等の実施状況に関する記録の作成・保管 ― ― ― ○ ―
10 再資源化が適正に行われなかった場合の知事への申告 △ △ ― ― ―
11 解体工事業者の登録（建設業許可をもってない場合） ― ― ― ○ ○
Q：建設リサイクル法によって分別解体や再資源化が義務付けられている建設資材はどのようなものですか？
A：　建設資材のうち、コンクリート、コンクリート及び鉄から成る建設資材、木材、アスファルト・コンクリートの４品目が特定建設資材として政令で定められています。対象建設工事で使用するこれらの特定建設資材と、発生する特定建設資材廃棄物について、分別解体等と再資源化等が義務付けられます。